本文代表我对住宅市场理解的一个节点：从理性走向“非理性”，从经济学走向社会学，从确定到不确定，从自信到不自信，从严肃到调侃，从可知到不可知。

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最近，一线城市高房价成为热点，租金回报率从此前的2%左右快速跌向1.5%甚至更低的水平，使住宅远远超越了投资的逻辑。一时间，一线城市的房价成为全国关注的焦点，并又一次引发了各项调控政策。

结合另一个不被专注的事实：在遥远的农村，居民仍然在大量将储蓄变为“上三下三”的宅基地房，即使根本没有那么多家庭人口去容纳如此空阔的房屋。

一线城市的房价用稀缺性来解释，其飙升似乎有其理由。然而在广袤的农村土地并不稀缺，为何精打细算的农民却穷其所有来盖房子呢？

作为一项长期且流动性弱的重大决策，房屋的交易及其价格一直是过去十年中国经济中最难回答的问题之一。经济学的问题涉及到诸多变量和黑天鹅事件，做预测是如此之难，以至于我们必须谦虚的退后一步。正如张五常所说的，也许不能被预测，但是经济可以被解释。而解释本身有助于浮现经济现象背后的假设和可能的脉络，帮助我们应对不确定性。

那么如何来解释房地产市场和房价问题呢？

在此之前，我们看到对房价的解释大致有两种：

其一、货币和财务学的角度。财务学的逻辑基于投资回报率与资金机会成本应在长期趋于均衡，比如一线城市租金回报率低于1.5%，而居民的机会成本以理财成本为例高于3%，在租金涨幅受制于收入水平的假设下推演出明显泡沫的结论，这也是诸多经济学者长期唱空中国的原因。货币学专家将房价作为货币现象，观察中国房价的涨幅大致应与M2的增长率相符，据此似乎给房价上涨以合理性，然而却无法解释历次危机房价的急剧跌宕。

其二、行为金融和心理学的角度：认为价格是一种行为心理现象，或者是由情绪等其他非理性因素所推动的“非理性繁荣”（罗伯特.希勒）或者由“反身性”（乔治.索罗斯）法则支配的价格标签的波动。该种解释虽然不那么数字化，逻辑上却极其雄辩，且在股票市场和房地产市场都得到验证。然而，该种思路却无办法解释，为何经济周期总是与房地产周期如此紧密的结合在一起，为何房地产总是扮演周期魅影的不“道德”角色，而不是其他？

上述两种解释，一度是业内思考房价的主要脉络。然而今天，笔者试图从生物进化角度对房地产市场进行观察和解释。

生物进化论的核心思想是，适者生存。然而，在生物界有一个非常令人著名的“雄孔雀尾巴之谜”：为什么雄孔雀的尾巴如此之长？依照生物进化论的传统，以林奈为代表的学者相信：由于参与主体严酷的生存竞争，大自然服从生产和效率的最大化。而雄孔雀的尾巴则完全有悖于此原则，以至于达尔文曾说：“只要一看到雄孔雀尾巴上的羽毛，我就觉得反胃。”如国内学者郑也夫所说，雄孔雀的尾巴岂止无用，活脱脱的就是一种负作用：消耗巨大能量，成为行动的累赘，容易引起天敌的靶子，这样的物种如何在残酷的生存竞争中存活下来呢？

生物进化论学者们到底没有放弃，他们给出了各种解释，最终指向这样一个逻辑：雄孔雀的长尾巴也许不利于生存，但是有利于吸引雌孔雀，从而有利于交配和子嗣繁衍。也就是说他们用个体生存的利益换取了交配利益。该种现象可以看做是雌孔雀的“审美”所衍生出来的一种“性选择”。当然该种审美也有其实用的目的，该等“浪费和炫耀”实际上表明了雄孔雀的强壮以及多余的精力，佐证其优良的基因，从而有利于引起雌性好感。雄性的军备竞赛由此展开，历经万年的筛选终于形成这样一个奇特的事实：雄孔雀拖着美丽但是累赘的长尾。

虽然仍有很多争论，然而到此为止，适者生存的原则需要更加精细的修正：适者不光是为了生存，更关键的是“生殖和繁衍”。因此种群之间的竞争重要，种群内的竞争更加惨烈。进化的剪刀筛选出适应环境的有利的生存和繁衍策略，而具有该等有利的生存和繁衍策略的物种留存下来，形成我们今日的世界图景。

生物进化学家认为，人类作为地球上万年来新晋的物种，惊险的穿越过进化的剪刀，“雄孔雀尾巴”的力量当然也会在我们身上留下深刻的印记。其中标志性的现象是：雄雌性体征的二态性。也即人类的雄性普遍且明显比雌性更加强壮。其潜在的动因之一是同类之间竞争的军备竞赛所致。而一旦人类进入文明社会，其军备竞赛的维度便更加多元，更加的没有边界，更加的无所不用其极。

生物进化学给我们的第二个启发是对领地的解释。在动物世界中一个有趣的现象：入侵者几乎无例外地败于领地占有者。在人类的世界中类似，入侵永远要承担巨大的失败风险。领地为其占有者一方面提供了食物来源，另一方面也提供了安全感。而领地在给出安全感的同时，由于其边界的存在使其占有者有可能与邻居和外围进行摩擦和争执，形成了一种安全-刺激的生活模式。没有安全将是焦虑，没有刺激将是无聊。领地文化一旦形成，便内化为人类文化和生存策略的一部分。从天下以至于国，从国以至于家，无不如此。居住的深层进化心理结构也许由此建立。特别的，越是动荡的环境，越需要最后的安居地，越会为安居的小环境付出高的代价。

孔雀尾巴效应以及领地效应，穿越进化的剪刀内置于人类的生存本能当中，可能不经意间影响着我们个体的决策和选择。进而影响着种群的决策和选择，最终裹挟着那些有觉悟的“理性”的参与者一起走向不可知的明天。

以此来理解，房地产只不过是人类种群竞争的延续，是“孔雀尾巴”和“性炫耀”的一种形式。房地产是所有财富中最为有形的一种财富形式，最能表现物种的“强壮”和“富余的精力”（财富）。虽然其显得累赘（对应于房地产的低流动性），然而其作为领地，给人以强烈的安全感和自由支配的空间，同时邻里关系和经济的竞争（部分反应为房价的波动带来的财富分配），也给人以更多的外部刺激，以免于空虚无聊。

那么，为何在有些国家有些地区，上述房地产崇拜更加严重呢？ 一则，上述“雄孔雀尾巴效应”不仅限于房地产，而是会出现在任何一种最为稀缺的资源上。而在人口众多土地紧俏的中国和东亚地区，土地与房产更容易成为军备竞赛的对象。二则，在一个更加注重子嗣的文化中，上述“性选择”驱动的军备竞赛将会更加严重。

总之，孔雀尾巴效应和领地效应深刻的根植于我们的基因当中，外化于房地产市场上。由此，房地产市场便不仅是经济现象，不仅是心理和认知现象，实际上是一种生物进化的递进和表征。在中国便表现为 “丈母娘房市”和“大规模闲置占有”。它们一方面会助推超越理性的定价，另一方面会造成资源的浪费。到此为止，生物进化论似乎给我们一个独特的视角来解释一线城市房价飙升和三四线城市的过剩以及农村居民对大宅子近乎偏执的追求。

当然，房价剧烈震荡的达摩克里斯之剑，也永远悬在人们头上，一旦人们发现最后的栖息地不过是空中楼阁，其连锁反应将会造成沉重的灾难。2008年显然不会是最后一次这样的危机。日本物业价值的急剧下跌，以至于目前住宅物业定价仅在租金的20倍甚至更低（也即收益率超过5%）就是前车之鉴。

毕竟，越是牢固的堤坝，破裂的后果越可怕。